양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품 등 자산을 팔아서 얻은 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 부동산에서는 주택, 토지, 상가, 오피스텔 등이 과세 대상입니다. 양도차익이 없거나 손해가 났다면 세금이 없습니다.
양도차익 = 양도가액(매도가) - 취득가액(매수가) - 필요경비(취득세·중개수수료 등)
여기서 각종 공제를 적용한 후 과세표준에 세율을 곱해 세금을 계산합니다.
양도소득세 계산 구조
양도차익 계산
양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 법무사비, 중개수수료, 자본적지출 등)
장기보유특별공제 적용
3년 이상 보유 시 공제율만큼 차감. 1세대 1주택은 최대 80%, 일반(다주택) 최대 30%
양도소득금액 산출
양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액
기본공제 250만 원 차감
연간 1회 250만 원 기본공제 적용 → 과세표준 확정
세율 적용 → 세액 계산
과세표준 × 세율 - 누진공제 = 산출세액. 지방소득세(10%) 추가
양도소득세율 — 보유 기간·주택 수별 세율표
일반세율 (보유 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 | 42% | 3,594만 원 |
단기 보유 중과세율
| 보유 기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 주택·입주권 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 주택·입주권 |
| 2년 이상 | 기본세율 | 일반세율 적용 |
1세대 1주택 비과세 요건 완벽 정리
🏠 1세대 1주택 비과세 핵심 요건
- 양도일 현재 1세대가 1주택만 보유
- 보유 기간 2년 이상
- 조정대상지역 취득 주택: 거주 기간 2년 이상 추가 필요
- 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세 (초과분 과세)
| 구분 | 비과세 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 비조정대상지역 취득 | 2년 이상 보유 | 거주 요건 없음 |
| 조정대상지역 취득 (2017.8.3 이후) | 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 거주 요건 미충족 시 과세 |
| 양도가액 12억 원 이하 | 전액 비과세 | — |
| 양도가액 12억 원 초과 | 12억 원 초과분만 과세 | 초과분 비율만큼 계산 |
⚠️ 일시적 2주택 비과세: 이사 등으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다. 취득 시점과 지역에 따라 기간이 다르므로 반드시 확인이 필요합니다.
장기보유특별공제율 — 최대 80% 공제
3년 이상 보유한 주택의 양도차익에서 보유 기간에 따라 일정 비율을 공제합니다. 1세대 1주택(거주 요건 충족)과 일반 보유의 공제율이 다릅니다.
| 보유 기간 | 1세대 1주택 (거주 2년 이상) | 일반 (거주 요건 미충족·다주택) |
|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 24% | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 32% | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 40% | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 48% | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 56% | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 64% | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 72% | 18% |
| 10년 이상 | 80% | 30% |
절세 포인트: 1세대 1주택이라도 거주 기간이 2년 미만이면 일반 공제율(최대 30%)이 적용됩니다. 10년 이상 보유 + 2년 이상 거주 시 최대 80% 공제 — 양도차익의 20%만 과세됩니다.
다주택자 중과세 — 조정대상지역 주의사항
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 중과세율이 적용됩니다. 단, 2026년 현재 다주택자 중과 한시적 완화 조치가 적용 중이므로 반드시 최신 규정을 확인하세요.
| 구분 | 세율 가산 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 조정지역 2주택자 | 기본세율 + 20%p | 적용 배제 |
| 조정지역 3주택자 이상 | 기본세율 + 30%p | 적용 배제 |
| 비조정지역 다주택 | 기본세율 | 30% 한도 적용 |
한시 완화 (2026년 현재): 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 다주택자 중과세 한시 완화를 시행 중입니다. 최신 적용 여부는 국세청에서 확인하세요.
양도세 절세 전략 7가지
- 2년 이상 거주 채우기 — 조정대상지역은 거주 2년이 비과세·80% 공제의 핵심
- 10년 이상 보유 — 장기보유특별공제 최대 80% 활용
- 양도 시기 분산 — 연간 기본공제 250만 원 활용, 연말보다 연초 매도 유리한 경우 있음
- 필요경비 꼼꼼히 챙기기 — 취득세, 중개수수료, 도배·장판 등 자본적지출 영수증 보관
- 일시적 2주택 비과세 활용 — 이사 시 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도
- 증여 후 양도 전략 — 배우자 증여공제(6억 원) 활용 후 양도 시 취득가액 상승 효과
- 이월과세 규정 주의 — 배우자·직계존비속 증여 후 5년 내 양도 시 증여 전 취득가액 적용
양도소득세 신고 방법
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스 또는 세무서에 예정신고·납부해야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다.
양도일 확인 (잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)
잔금을 받은 날과 등기 이전일 중 빠른 날이 양도일입니다.
홈택스 예정신고 (2개월 이내)
홈택스 → 신고/납부 → 양도소득세 예정신고. 계산이 복잡하면 세무사 의뢰를 권장합니다.
세액 납부
예정신고 후 고지된 세액을 인터넷뱅킹·가상계좌·카드로 납부합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 집을 팔았는데 손해를 봤어도 신고해야 하나요?
양도차손(손실)이 발생한 경우에도 신고는 권장됩니다. 같은 해 다른 부동산 양도차익과 상계가 가능하기 때문입니다. 다음 연도로는 이월되지 않습니다.
Q. 상속받은 주택은 보유 기간을 언제부터 계산하나요?
상속받은 경우 피상속인(돌아가신 분)의 취득일부터 보유 기간을 계산합니다. 상속 이전 보유 기간도 합산되어 장기보유특별공제 계산에 유리합니다.
Q. 1주택자인데 주택과 상가가 같이 있는 건물을 팔면?
주택과 상가가 혼합된 건물은 주택 부분은 양도세 비과세, 상가 부분은 과세가 적용됩니다. 면적 비율에 따라 분리 계산합니다.