양도소득세 기본 구조
양도소득세는 부동산·주식 등을 팔아 발생한 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 집을 팔기 전 반드시 예상 세금을 계산해야 합니다.
1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)하고 양도가액 12억 원 이하인 경우 양도소득세 면제. 가장 강력한 절세입니다.
양도소득세 계산 공식 단계별 정리
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 장기보유특별공제 차감 (3년 이상 보유 시 적용)
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
- 양도소득기본공제 250만 원 차감
- 과세표준 = 양도소득금액 - 250만 원
- 세액 = 과세표준 × 세율
- 지방소득세 = 세액 × 10% 추가
필요경비: 취득세, 법무사비, 중개수수료, 리모델링비 등 매도·매수 과정의 비용. 증빙이 있으면 모두 공제 가능. 양도차익을 줄여 세금을 낮춥니다.
세율표 — 보유기간·주택수별
| 구분 | 보유기간 | 세율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 2년 이상 | 비과세 (12억 이하) |
| 일반 부동산 | 1년 미만 | 70% |
| 일반 부동산 | 1~2년 | 60% |
| 일반 부동산 | 2년 이상 | 6~45% (누진) |
| 2주택 (조정지역) | - | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 (조정지역) | - | 기본세율 + 30%p |
장기보유특별공제 최대 80%
| 보유기간 | 1세대 1주택 (거주+보유) | 일반 부동산 |
|---|---|---|
| 3년 | 24% | 6% |
| 4년 | 32% | 8% |
| 5년 | 40% | 10% |
| 10년 | 80% | 20% |
| 15년 이상 | 80% (상한) | 30% |
1세대 1주택은 보유 4% + 거주 4% = 연 8%씩 공제되어 10년 보유·거주 시 최대 80%까지 공제됩니다.
양도소득세 계산 예시
예시: 취득가 5억, 양도가 8억, 보유 6년, 1세대 1주택, 조정지역 거주 6년
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 (8억 - 5억) |
| 장기보유특별공제 (48%) | △1억 4,400만 원 |
| 양도소득금액 | 1억 5,600만 원 |
| 기본공제 | △250만 원 |
| 과세표준 | 1억 5,350만 원 |
| 세액 (38% 구간) | 약 4,005만 원 |
| 지방소득세 (10%) | 약 400만 원 |
| 총 납부세액 | 약 4,405만 원 |
※ 양도가액 12억 원 이하 1세대 1주택이면 비과세 대상. 위 예시는 12억 초과 가정.
양도세 줄이는 전략
- 2년 이상 거주: 조정지역은 2년 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용
- 10년 이상 보유: 장기보유특별공제 최대 80% 활용
- 필요경비 최대화: 취득세, 중개수수료, 수리비 영수증 보관
- 배우자 공동명의: 양도차익을 50% 분산해 세율 구간 낮추기
- 이사 시기 조율: 일시적 2주택 비과세 요건 (3년 이내 종전 주택 처분)
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자주 묻는 질문 FAQ
양도소득세는 언제 신고·납부하나요?
양도한 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고·납부합니다.
비과세인데 신고도 안 해도 되나요?
1세대 1주택 비과세는 자동 적용이 아닙니다. 비과세 대상이어도 양도소득세 신고 의무가 있습니다. 홈택스 또는 세무사를 통해 신고하세요.
다주택자 중과세율은 폐지됐나요?
2026년 현재 다주택자 중과세(2주택+20%p, 3주택+30%p)는 유지되고 있으나, 조정대상지역 내 주택에 한해 적용됩니다. 최신 정부 고시를 확인하세요.