부동산을 시가보다 낮게 거래할 때 증여세 과세 여부 확인

부동산을 시가보다 낮게 사면 언제 증여세가 문제 될까

가족이나 친척 사이에서 아파트 또는 토지를 거래할 때 일반적인 거래가격보다 낮게 매매계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이처럼 시가보다 낮은 가격으로 재산을 취득하는 거래를 세법에서는 저가양수와 관련하여 검토할 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 제35조는 일정 요건을 충족하는 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익을 증여재산가액으로 보도록 규정하고 있습니다. 따라서 계약서에 매매라고 기재하고 실제 대금을 지급했더라도 증여세 문제가 완전히 사라지는 것은 아닙니다.

다만 부동산이 시가보다 조금이라도 저렴하게 거래되면 반드시 증여세가 발생한다는 설명은 정확하지 않습니다. 거래당사자가 특수관계인인지, 법정 기준금액을 충족하는지, 적용할 수 있는 시가가 얼마인지 등을 함께 확인해야 합니다.

특수관계인 간 거래에서는 법에서 정한 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액 이상인지 검토합니다. 반면 특수관계가 없는 사람 사이의 거래는 시가와의 차이뿐 아니라 거래 관행상 정당한 사유가 존재하는지도 중요한 판단요소가 됩니다.

가족 간 거래라고 해서 반드시 모든 당사자가 같은 법률상 특수관계인 범위에 포함된다고 단정해서는 안 됩니다. 해당 거래에 적용되는 세법상 특수관계인 범위를 먼저 확인해야 합니다.

또한 실제 매매대금을 지급하지 않았거나 형식적인 매매계약을 작성한 경우에는 저가양수 문제와 별도로 거래 자체의 실질을 검토해야 합니다. 이 경우 단순히 가격 차이에 관한 규정만으로 모든 과세문제를 판단할 수 없습니다.

2026년 특수관계인 거래의 기준금액과 계산 구조

2026년 10월 27일 기준 상속세 및 증여세법 제35조와 같은 법 시행령 제26조에 따르면 특수관계인 간 저가양수 또는 고가양도에 적용하는 기준금액은 시가의 30%에 상당하는 금액과 3억원 중 적은 금액입니다.

법정 요건에 해당하는 경우 시가와 실제 거래대가의 차액에서 해당 기준금액을 차감하는 구조로 증여재산가액을 계산합니다. 단순히 시가와 매매가격의 차이 전체가 언제나 증여세 과세대상 금액이 되는 것은 아닙니다.

특수관계인 거래의 기본 검토 순서

• 첫째, 해당 부동산에 적용할 세법상 시가를 확인합니다.
• 둘째, 실제로 지급한 매매대금을 확인합니다.
• 셋째, 시가와 대가의 차액을 계산합니다.
• 넷째, 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 기준금액으로 확인합니다.
• 다섯째, 법정 요건 충족 여부와 다른 적용 규정을 검토합니다.

가령 특수관계인 사이에서 거래한 부동산의 세법상 시가가 10억원이고 실제 매매가격이 8억원이라고 가정해 보겠습니다. 시가와 대가의 차액은 2억원이며, 시가의 30%인 3억원과 법정 금액 3억원 중 적은 금액은 3억원입니다. 이 가정에서는 가격 차액이 해당 기준금액보다 작으므로 제35조제1항의 저가양수 기준에 해당하는지 검토할 때 그 점을 반영해야 합니다.

반대로 시가 10억원의 부동산을 6억원에 거래했다고 가정하면 차액은 4억원입니다. 해당 기준금액 3억원을 초과하므로 제35조제1항에 따른 증여재산가액 계산 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 실제 신고에서는 적용할 시가와 거래시점, 특수관계 여부 등을 먼저 확정해야 하며 예시 계산만으로 세액이 확정되는 것은 아닙니다.

특수관계가 없는 사람 사이의 거래에는 다른 기준이 적용됩니다. 시행령 제26조에서는 해당 거래에 관한 기준금액을 시가의 30%에 상당하는 금액으로 정하고 있으며, 법 제35조제2항에 따른 증여재산가액 계산에서 차감하는 금액은 3억원으로 규정합니다.

따라서 특수관계인 거래의 기준금액과 비특수관계인 거래의 기준금액·차감금액을 혼동해서는 안 됩니다. 또한 비특수관계 거래에서 정당한 사유가 있는지 여부는 별도로 확인해야 합니다.

부동산 시가를 확인할 때 필요한 평가자료

저가양수에 따른 증여세를 판단하려면 먼저 세법상 시가가 얼마인지 확인해야 합니다. 매도자가 희망했던 가격이나 부동산 중개업소가 제시한 호가만으로 세법상 시가를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

상속세 및 증여세법은 재산의 시가평가에 관한 규정을 두고 있으며, 국세청은 증여재산 평가에서 매매사례가액, 감정가액 등 법령에서 인정되는 자료를 활용하도록 안내하고 있습니다.

증여재산의 일반적인 평가 안내에서는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 평가기간에 이루어진 매매·감정 등의 자료를 검토합니다. 다만 저가양수 거래에서는 법 제35조와 시행령 제26조, 시가평가 관련 규정 및 해당 거래의 평가기준일을 함께 적용해야 하므로 일반 증여의 평가기간을 아무런 검토 없이 기계적으로 대입해서는 안 됩니다.

유사한 아파트의 거래가격을 참고하는 경우에도 면적, 위치, 기준시가, 거래일자 등 관련 요건을 확인해야 합니다. 단순히 같은 단지에 있다는 이유만으로 모든 매매가격이 해당 부동산의 세법상 시가로 인정되는 것은 아닙니다.

시가 확인을 위해 준비하면 좋은 자료

• 실제 부동산 매매계약서와 변경계약서
• 매매대금의 지급일자별 계좌이체내역
• 비교 가능한 부동산의 실거래 관련 자료
• 법령상 요건을 충족하는 감정평가 자료
• 등기사항전부증명서와 부동산의 권리관계 자료
• 거래가격을 결정한 사유와 관련된 객관적 증빙

감정평가를 활용할 때에도 감정평가서를 받았다는 사실만으로 그 가액이 항상 세법상 시가로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 감정평가의 대상, 평가시점, 법정 요건 등을 확인해야 합니다.

또한 부동산에 임대차보증금이나 금융기관 채무 등이 존재하는 경우에는 그 권리·의무가 거래가격에 어떤 영향을 주었는지 확인해야 합니다. 단순한 매매대금 비교 외에 실제 거래구조를 설명할 수 있어야 합니다.

거래 전후에 확인할 세금과 신고 관련 주의사항

부동산 저가거래는 매수자의 증여세 문제만 확인하고 끝낼 수 있는 거래가 아닙니다. 매도자에게 양도소득세 문제가 발생할 수 있고, 매수자에게는 부동산 취득에 따른 취득세 등 다른 세목도 적용될 수 있습니다.

특수관계인 간 부동산 거래에서는 소득세법상 부당행위계산 관련 규정도 검토해야 합니다. 매도자가 실제로 수령한 금액만을 기준으로 모든 양도소득세 문제가 해결된다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

매수자가 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득했다면 저가양수에 따른 이익이 증여세 과세대상인지 판단해야 합니다. 과세대상으로 확인되는 경우에는 해당 증여의제 규정에 따른 증여일과 신고기한을 확인해야 합니다.

2026년 시행령 제26조제5항은 저가양수 또는 고가양도에 따른 양수일이나 양도일을 원칙적으로 대금청산일을 기준으로 판단하도록 규정하며, 관련 예외도 두고 있습니다. 따라서 계약서 작성일만을 기준으로 증여세 신고기한을 정해서는 안 됩니다.

일반적인 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이지만, 실제 거래에 어떤 증여시점과 신고규정이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다. 신고 누락이나 잘못된 재산평가는 가산세 등의 문제로 이어질 수 있습니다.

가족 간 거래를 진행할 때는 실제 대금을 지급하고 지급능력을 설명할 자료를 보관하는 것이 중요합니다. 계약서상 가격과 실제 지급액이 다르거나 자금 이동내역이 불명확하다면 거래의 실질을 설명하기 어려워질 수 있습니다.

비특수관계인 사이에서 시가보다 낮게 거래했다면 거래 관행상 정당한 사유를 설명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 실제 거래가격이 형성된 경위와 당시 부동산의 상태, 거래조건 등 객관적인 사실을 확인해야 합니다.

특히 2026년 10월 27일 기준 법령을 적용하는 경우에도 실제 매매가 과거에 이루어졌다면 거래 당시의 적용법령과 경과규정을 확인해야 합니다. 과거 거래에 현재 규정을 무조건 적용해서는 안 됩니다.

부동산 매매를 확정하기 전에 증여세와 양도소득세, 취득세를 구분하여 검토하고 필요한 경우 국세청, 관할 지방자치단체 및 세무전문가에게 거래자료를 제시해 확인하는 것이 안전합니다. 특정 가격으로 매매하면 세금을 반드시 줄일 수 있다거나 과세되지 않는다고 보장할 수는 없습니다.

상황별로 많이 묻는 질문

가정 사례: 부모가 세법상 시가 10억원인 아파트를 성년 자녀에게 실제 매매대금 8억원을 받고 양도한 상황입니다.

확인 방법: 특수관계인 여부와 실제 대금 지급사실을 확인합니다. 시가와 대가의 차액 2억원을 시행령상 기준금액과 비교하고, 다른 세법 규정이나 추가 거래사실에 따른 과세문제가 없는지도 별도로 검토합니다.

가정 사례: 부모가 세법상 시가 10억원인 부동산을 자녀에게 실제 매매대금 6억원에 양도한 상황입니다.

확인 방법: 시가와 대가의 차액 4억원이 특수관계인 거래의 시행령상 기준금액을 충족하는지 확인합니다. 법 제35조의 증여재산가액 계산구조와 실제 증여일을 검토하고 매도자의 양도소득세 문제도 별도로 확인합니다.

가정 사례: 서로 특수관계가 없는 매도자와 매수자가 부동산의 상태와 거래조건을 고려해 시가보다 낮은 금액으로 매매한 상황입니다.

확인 방법: 거래당사자의 관계, 세법상 시가와 실제 거래대가, 거래 관행상 정당한 사유가 있는지 확인합니다. 시행령상 기준금액 및 차감금액을 구분하여 검토하고 가격 결정의 객관적인 근거자료를 보관합니다.

한눈에 보는 체크리스트

• 매도자와 매수자가 세법상 특수관계인인지 확인합니다.
• 거래 당시 적용되는 법령과 세법상 시가를 확인합니다.
• 시가와 실제 거래대가의 차액 및 법정 기준금액을 비교합니다.
• 매매대금 지급내역과 가격 결정 관련 증빙자료를 보관합니다.
• 증여세와 별도로 양도소득세 및 취득세 검토가 필요한지 확인합니다.